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LOCATAIRE EN LIQUIDATION JUDICIAIRE : NÉCESSITÉ D’UN COMMANDEMENT DE PAYER PRÉALABLE POUR FAIRE CONSTATER LA RÉSILIATION DE PLEIN DROIT DU BAIL ?

Le 20 juillet 2020
LOCATAIRE EN LIQUIDATION JUDICIAIRE : NÉCESSITÉ D’UN COMMANDEMENT DE PAYER PRÉALABLE POUR FAIRE CONSTATER LA RÉSILIATION DE PLEIN DROIT DU BAIL ?

Cass. com., 26 février 2020, n°18-20859


Lorsqu’une entreprise est placée en liquidation judiciaire, le bailleur peut faire constater, par le juge commissaire, la résiliation de plein droit du bail de l’immeuble utilisé pour l’activité de ladite entreprise (article L.641-12 Code de commerce). Cette demande est fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire (article L.641-12, 3° Code de commerce).

L’article L.145-41 du Code de commerce conditionne la résiliation du bail commercial, fondée sur une clause résolutoire, à la délivrance préalable d’un commandement de payer.

Cette exigence s’applique-t-elle à la résiliation de plein droit de l’article L.641-12 du Code de commerce ?
Dans un arrêt du 26 février dernier, la Cour de cassation a répondu par la négative, en affirmant que la résiliation de plein droit du bail de l’immeuble, utilisé pour l’activité de l’entreprise placée en liquidation judiciaire, est une action spécifique, indépendante de l’article L.145-41 du Code de commerce.

Elle a considéré que, lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l'article L.641-12, 3° du Code de commerce, d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure obéit à des conditions spécifiques et est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

La Cour de cassation en déduit que le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation du bail, sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire dudit bail de l’article L.145-41 du Code de commerce, n'était pas dans l'obligation de délivrer un commandement de payer préalable.

Ainsi, si vous avez donné à bail un local à une entreprise placée en liquidation judiciaire, et que les loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire ne vous ont pas été payés, vous avez la possibilité de faire constater par le juge commissaire la résiliation de plein droit dudit bail, sans avoir à envoyer au préalable un commandement de payer.

Le Cabinet PIVOINE est présent à vos côtés et peut vous accompagner dans vos démarches afin de faire constater la résiliation de votre bail.