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Honoraires de l’architecte en cas d’abandon du projet immobilier

Le 23 janvier 2020

► Cour de cassation, 3ème civ., 07 novembre 2019 (n°18-23.359)

Pour la réalisation de projets immobiliers, un particulier comme une société, ayant ainsi la qualité de maître d’ouvrage, a régulièrement besoin de faire appel aux services d’un architecte, d’un architecte d’intérieur ou d’un maître d’œuvre.

Indépendamment des devis ou marchés de travaux signés avec les entreprises du BTP, le maître d’ouvrage devra régulariser un contrat avec l’architecte ou le maître d’œuvre.

Souvent de tel contrat contienne des dispositions encadrant les modalités de résiliation anticipée de la prestation de ce professionnel de la conduite de travaux, notamment en cas d’abandon du projet ou pour d’autres motifs.

Récemment la Cour de cassation a considéré qu’est abusive, une clause insérée dans un contrat d’architecte garantissant le paiement intégral de ses honoraires même en cas d’abandon du projet. En effet, une telle clause crée « un déséquilibre manifeste » entre le maître d’ouvrage et son maître d’œuvre, le juge pourra la déclarer ainsi non écrite et l’écarter d’office (C.SIZAIRE, Construction-Urbanisme, janvier 2020, comm. 9).

Il est intéressant de relever que cet arrêt a été rendu au visa des articles du Code de la consommation sur les « Clauses abusives » car la Cour de cassation a considéré en l’espèce que le maître d’ouvrage, à savoir une SCI, n’a pas la qualité de professionnel.  Cette SCI demeure un non-professionnel dans sa relation contractuelle avec l’architecte car elle ne serait pas un « professionnel de la construction » mais un simple « professionnel de l’immobilier ». Cette distinction, savante mais peut-être périlleuse, permet une application des disposition favorables de Code de la consommation.

Encore que, même sur le terrain du droit commun des contrats, il est tout de même déraisonnable d’exiger de son contractant l’intégralité d’un paiement alors même que l’avancement de sa prestation, en contrepartie, serait moindre.

C’est pourquoi, l’Ordre des architectes, plus mesuré que l’architecte au cœur de cette décision, a inséré dans son modèle de « Contrat d’architecte » au paragraphe « Résiliation sans faute de l’architecte » la clause suivante : « Le maitre d’ouvrage peut mettre fin au contrat avant son terme normal pour un motif autre qu’une faute de l’architecte. Dans ce cas, l’architecte a droit au paiement :  -des honoraires correspondant aux missions exécutées (…)  -d'une indemnité de résiliation égale à 20% de la partie des honoraires qui lui aurait été versée si sa mission n'avait pas été prématurément interrompue. »

En cas de résiliation du contrat de l’architecte, une indemnité de résiliation de 20% paraît, en effet, plus admissible qu’exiger de son client la totalité des honoraires restant dus.

Les contrats d’architecte encadrent, en principe, le versement de leurs honoraires, selon les phases d’avancement du projet : Etudes/Esquisse, Avant-Projet Sommaire, Avant-Projet Définitif, Projet, Dossier de Consultation des Entreprises, Direction des travaux, Opérations de réception, Dossier des Ouvrages Exécutés... Un pourcentage du montant total des honoraires est souvent affecté à chacune de ces phases.

Quel que soit le contexte, prétendre à l’intégralité de sa rémunération alors même que l’accomplissement de sa mission est partiel, pourrait confiner à un enrichissement sans cause.

Tout professionnel de la construction doit donc être vigilant sur le phasage de sa mission et veiller à prévoir des paliers cohérents de sa rémunération au fur et à mesure de l’avancement du projet.

Laurent Garcia                                                                                Ghislaine Betton