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Droit immobilier – Droit de la construction : la sanction sévère du vendeur de mauvaise foi sur le fondement de la garantie des vices cachés

Le 26 février 2020

Aux termes d’un arrêt du 30 janvier 2020, n°19-10.176, la Cour de cassation a rappelé que les vices cachés pouvaient entraîner une lourde condamnation pour le vendeur de mauvaise foi.

S’agissant de la vente d’immeubles entre particuliers, il est d’usage que le Notaire insère dans son acte, une clause de style, aux termes de laquelle est prévue une exonération de la responsabilité du vendeur, au titre des vices cachés.

En règle générale, cette clause prévoit que cette exonération ne s’applique pas dans deux hypothèses :

- lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

- ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Le vendeur de mauvaise foi ne peut donc se prévaloir d’une exonération de sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

C’est notamment ce qu’a réaffirmé la Cour de cassation aux termes d’un arrêt récent du 30 janvier 2020.

Dans cette affaire, les acquéreurs avaient acquis, pour un montant de 98 000 €, une maison d’habitation atteinte de fissures anciennes.

Se plaignant de l’apparition de nouvelles fissures, ils ont sollicité la désignation d’un Expert judiciaire, lequel a conclu que ces fissures constituaient des vices cachés et que seule une démolition et reconstruction du bien permettraient de mettre fin aux vices constatés.

Dans ces conditions, ils ont assigné, d’une part, le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et d’autre part, le Notaire pour manquement à son devoir d’information et de conseil.

Ce dernier a appelé en garantie l’agent immobilier.

S’agissant des sanctions prononcées, la Cour de Cassation rappelle que l’action indemnitaire, ouverte en cas de mauvaise foi du vendeur, est autonome de l’action rédhibitoire ou de l’action estimatoire, sanction alternative en cas de découverte d’un vice caché.

Elle peut, par conséquent, être exercée indépendamment de l’une de ces actions.

Pour rappel, l’action rédhibitoire consiste en l’anéantissement de la vente et se traduit par la restitution du bien vendu, alors que l’action estimatoire équivaut à une réduction du prix de vente.

En l’état, les acquéreurs ont fait le choix de conserver le bien et ont sollicité une indemnisation équivalant au coût de la démolition et de la reconstruction de la maison.

Dans ces conditions, les dommages et intérêts perçus outrepassaient largement le prix de vente.

La sanction est donc très sévère pour le vendeur de mauvaise foi.

Par ailleurs, les juges ont considéré que le Notaire et l’agent immobilier ont également participé à la production du dommage.

Le Notaire aurait manqué à son devoir d’information et de conseil, en ce qu’il avait connaissance d’une décision de justice relative aux fissures, lequel aurait permis aux acquéreurs de connaître l’ampleur et la gravité des fissures, mais a omis de l’annexer à l’acte de vente et s’est contenté de le mentionner.

L’agent immobilier aurait, quant à lui, manqué à son devoir d’information et de conseil, en ce qu’il a seulement mentionné, dans la promesse de vente, que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures, sans solliciter du vendeur plus d’informations ou de justificatifs et sans effectuer plus de recherches.

Le quantum de leur responsabilité a été fixé à 10% des dommages et intérêts dus par le vendeur.

Cette décision est intéressante, dans la mesure où elle est particulièrement favorable aux acquéreurs.

Il appartiendra à l’Avocat mandaté par le vendeur de mauvaise foi d’avoir à le mettre en garde sur le fait que les sommes mises à sa charge peuvent largement dépasser la seule restitution d’une partie ou de la totalité du prix de vente du bien affecté de vices cachés.