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Droit de la construction : réception et vices apparents

Le 11 octobre 2019

La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage affirme sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage avec ou sans réserves. En pratique, celle-ci se matérialise par la rédaction d'un procès-verbal de réception entre le maître d'ouvrage et le constructeur, aux termes duquel sont mentionnées les éventuelles réserves.

Cette réception est importante puisqu'elle emporte un certain nombre de conséquences, notamment s'agissant des désordres apparents à la réception, que le maître d'ouvrage aurait omis de réserver. Lorsque des désordres apparents ne sont pas réservés, on dit qu'ils sont « purgés », c'est-à-dire qu'ils sont considérés comme acceptés et ne pourront plus faire l'objet de recours. La négligence du maître d'ouvrage au moment de la réception est donc sévèrement sanctionnée.

L'impossibilité d'engager une action pour des désordres apparents l'est aussi lorsque la réception est considérée comme tacite. La Cour de Cassation a fixé les conditions de cette réception tacite. Il s'agit du cas du maître d'ouvrage faisant part d'une volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, en prenant possession des lieux d'une part et en procédant au paiement du prix d'autre part. Cette réception tacite ne donne lieu à aucune rédaction d'un procès-verbal de réception.

La réception tacite est donc, par principe, une réception sans réserve, laquelle emporte purge de tous les désordres apparents. Afin de modérer la sanction de la négligence du maître d'ouvrage, la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation est venue préciser, par un arrêt n°18-14337 du 18 avril 2019, que : « Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage au jour de la réception ».

Au regard de cet arrêt, le caractère apparent ou non apparent du désordre ne s'apprécierait plus de manière objective, mais ferait désormais l'objet d'une appréciation subjective, selon « la personne du maître d'ouvrage ».

 Un arrêt récent de la même chambre de la Cour de Cassation en date du 19 septembre 2019 (n°18-19918) a également rappelé cette appréciation subjective du caractère apparent des désordres, dans le cas particulier du maître d'ouvrage constructeur. Deux tempéraments doivent cependant être apportés à cette jurisprudence récente.

Premièrement, il s'agit d'arrêts inédits non publiés au Bulletin et non confirmés par l'ensemble des Chambres civiles de la Cour de Cassation.

Deuxièmement, la Cour n'a pas précisé les critères qu'elle entend retenir pour la mise en œuvre de cette appréciation subjective du caractère apparent ou non des désordres.

Il appartiendra donc aux Juridictions d'en définir les conditions, le simple fait que le maître d'ouvrage soit un profane ne pouvant être suffisant pour faire échec systématiquement à la purge.