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CONSTRUCTION EN MILIEU URBAIN : PREALABLES ET CONTRAINTES

Le 05 mai 2020

La construction en milieu urbain suppose certaines précautions et autres mesures préalables à la charge du constructeur. Une procédure de référé préventif ou une expertise amiable est nécessaire pour limiter ou gérer les réclamations des riverains et les sinistres sur les avoisinants.

La réhabilitation de sites urbains, conduisant le plus souvent à une augmentation de la densité, oblige les promoteurs/constructeurs, avant même la démolition et l’édification du projet, à différents préalables, à des mesures de précaution. Ces démarches s’effectuent en parallèle ou le plus souvent postérieurement à l’obtention de l’autorisation d’urbanisme.

La présence sur les parcelles voisines du projet de bâtiments existants visibles ou en tréfonds suppose a minima une étude géotechnique et un constat d’huissier des avoisinants.

Cependant, les assureurs des constructeurs ou les prêteurs exigent le plus souvent désormais un référé préventif. Cette procédure permet la désignation par ordonnance d’un Expert de justice qui se chargera d’étudier le projet notamment s’agissant des travaux de démolition, de fondation et il examinera l’état des avoisinants en présence des propriétaires riverains, le tout avant le démarrage effectif des travaux.

Le maître d’ouvrage est contraint d’assigner devant le juge des référés tous les propriétaires riverains, les concessionnaires de réseaux, les collectivités impactées et toutes les entreprises qui interviendront sur le chantier.

Avant même le début des travaux et sans désordre décrié, le maître d’ouvrage s’impose donc une procédure contraignante et coûteuse mais qui a vocation à prévenir les litiges et les dommages aux tiers.

La nécessité du respect du contradictoire justifie le recours au juge mais dans certains cas, il existe la possibilité pour le maître d’ouvrage de mandater un Expert de justice pour cette même mission sans qu’il soit désigné par un magistrat. Il s’agit alors d’une mission amiable de l’Expert dont le succès dépendra de la participation effective de l’ensemble des riverains et des entreprises.

Une telle initiative qui demeure préventive est généralement bien accueillie par les personnes sollicitées. Sans recours au juge, une assistance par un professionnel du droit (avocat, juriste d’entreprise ou de collectivité) pour chaque entité ou personne concernée, est néanmoins nécessaire afin de bien appréhender les potentielles conséquences juridiques du projet de construction.

En cas d’apparition de désordres ou de dégradation sur les constructions riveraines pendant le chantier, l’Expert désigné se chargera immédiatement d’en déterminer la cause, d’ajuster les mesures préventives, d’identifier le ou les responsables et d’établir des devis pour les travaux de réparation ou de confortement.

La présence préalable d’un Expert, connaissant déjà l’environnement du projet et ses contraintes, permet une meilleure réactivité et un traitement approprié des problématiques. Les intervenants et leurs conseils sont déjà identifiés, les déclarations de sinistre aux différents assureurs peuvent être établies rapidement, avec pertinence et enfin toute transaction sur les dommages est donc facilitée.

Ces préalables pacifient le chantier dans les relations avec les riverains et évitent des réclamations de tiers, parfois excessives ou infondées, qui peuvent générer un contentieux et une expertise judiciaire sur la cause des dommages et la valorisation des préjudices.