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Construction - responsabilité du vendeur-constructeur : garantie des vices cachés et garantie décennale

Le 22 novembre 2019

La responsabilité du vendeur-constructeur en matière de garantie des vices cachés et de garantie décennale

L’article 1792-1 2° du Code civil dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage, « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

Si l’on suit la lettre de cet article, la personne, même non professionnelle, qui vend un bien immobilier, après avoir réalisé elle-même ou fait réaliser des travaux suffisamment importants pour qu’ils soient assimilés à des travaux de construction d’un ouvrage, est réputée constructeur.

Par travaux de construction d’un ouvrage, il ne faut pas entendre seulement les travaux se rapportant au gros œuvre, mais également des travaux de rénovation ou d’aménagement suffisamment importants pour être assimilés à un ouvrage.

C’est ainsi que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a pu juger, dans un arrêt du 24 janvier 2012, pourvoi n°11.13165, que peuvent être qualifiés de travaux de construction d’un ouvrage, des travaux de « changement des revêtements de sols, mise en œuvre de cloisons de doublage et de faux plafonds avec incorporation d’isolant au dernier étage, réfection de l’électricité, changement de la plomberie, etc…) ».

Au regard de cette jurisprudence, on peut aisément déduire que de nombreux vendeurs, non professionnels de l’immobilier ou de la construction, peuvent finalement être qualifiés de constructeurs et être, par conséquent, tenus aux garanties légales qui en découlent vis-à-vis de l’acquéreur.

Le vendeur-constructeur sera notamment tenu de la garantie des vices cachés.

Dans ce cas, la clause exonératoire habituellement insérée dans les actes authentiques de vente ne jouera pas.

Il sera encore tenu à la garantie décennale.

Très récemment, la troisième chambre civile de la Cour de cassation semble avoir réservé un sort différent au traitement de ces deux garanties, selon que le vendeur-constructeur a réalisé lui-même les travaux ou fait intervenir une société.

Aux termes d’un arrêt du 18 avril 2019, pourvoi n°18.20180, la Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 mai 2018, qui avait retenu que le vendeur-constructeur ne pouvait être exonéré de la garantie des vices cachés, sans avoir recherché si ce vendeur avait lui-même conçu ou réalisé les travaux.

Elle semble donc finalement retenir la responsabilité du vendeur-constructeur, uniquement dans le cas où celui aurait lui-même conçu ou réalisé les travaux.

A l’inverse, s’agissant de la garantie décennale, la même chambre de la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 16 mai 2019, pourvoi n°18.14483, que celui qui vend un ouvrage après avoir fait réaliser des travaux, peut voir sa responsabilité décennale recherchée en sa qualité de vendeur-constructeur.

En matière de garantie décennale, la Cour retient une solution plus sévère, puisqu’il importerait peu de vérifier que le vendeur a lui-même réalisé les travaux ou qu’il a fait intervenir une société.