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Clause de solidarité inversée dans les baux commerciaux: neutralisation dans le cadre d’un plan de cession

Le 23 septembre 2019

Deux types de clause de solidarité, au bénéfice du bailleur, peuvent être stipulés dans un contrat de bail commercial :

-       la clause de solidarité dite « classique », qui oblige le cédant à garantir le paiement des dettes locatives du cessionnaire.

Elle ne peut être invoquée que dans un délai de 3 ans, à compter de la cession du bail et elle est réputée non écrite si elle est utilisée dans le cadre d’une procédure collective.

-       la clause de solidarité inversée, aux termes de laquelle le cessionnaire est tenu solidairement des dettes contractées par le cédant, avant la cession.

Cette clause conférait un avantage considérable au bailleur, dans le cadre d’une procédure collective, que ce soit en plan de cession ou pour une vente d’actif isolé, en le garantissant du bon règlement des loyers et autres créances, qui seraient nés avant la cession du bail ou du fonds de commerce.

Cela lui permettait d’éviter d’être soumis au concours des autres créanciers et d’être payé de ses créances, même si celles-ci étaient antérieures à l’ouverture de la procédure.

Cette clause portait cependant atteinte au principe d’égalité des créanciers et constituait parfois un frein aux reprises en plan de cession.

Afin de remédier à cela, le législateur est intervenu par le biais de la loi PACTE.

Le nouvel article L.642-7 du code de commerce énonce expressément que: « Toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite.».

La clause de solidarité inversée est donc désormais neutralisée en matière de procédure collective, mais dans les seuls plans de cession.

Elle a encore vocation à s’appliquer en cas de cession d’actif isolé, dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

L’objectif du législateur est donc de privilégier la reprise de l’entreprise et l’intérêt collectif des créanciers au détriment de l’intérêt particulier du bailleur.

Le nouvel article L 642-7 du code de commerce n’est pas applicable aux procédures en cours au jour de la publication de la présente loi, seulement à celles ouvertes après l’entrée en vigueur de la loi.