Vous êtes ici : Accueil > Actualités > Baux commerciaux : Le silence du bailleur face à la demande de renouvellement

Baux commerciaux : Le silence du bailleur face à la demande de renouvellement

Le 15 juillet 2019

Rappel sur les baux commerciaux : le silence du bailleur face à la demande de renouvellement du preneur

A l’arrivée du terme d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, si aucune manifestation tant du bailleur que du preneur n’intervient, le même bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée. La poursuite du bail par tacite prolongation n’est pas sans conséquence puisqu’elle donne la possibilité aux parties d’y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis de six mois. De plus, si le bail se poursuit au-delà de douze ans, les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer sont écartées. La tacite prolongation n’apparait donc pas comme la solution la plus favorable pour le preneur, qui préférera alors demander le renouvellement du bail.

Ainsi, à défaut de congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur au moins six mois avant le terme du bail, le preneur pourra adresser une demande de renouvellement au bailleur, soit par LRAR soit par acte extra-judiciaire. Si la notification par LRAR présente l’avantage du coût et de la simplicité, le recours à l’acte extra-judiciaire sera parfois nécessaire, notamment lorsque la lettre n’aura pas pu être « présentée » (article R. 145-38 du Code de commerce), c’est-à-dire lorsque le bailleur ne l’aura pas retirée.

A compter de la notification de la demande, le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour choisir entre trois possibilités. Il peut tout d’abord accepter expressément la demande de renouvellement, tout en faisant connaitre le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement. Il peut aussi refuser expressément le renouvellement, s’exposant alors à verser une indemnité d’éviction au preneur dans les cas où ce dernier décide de contester dans un délai de deux ans. Enfin, il peut demeurer silencieux, auquel cas l’article L. 145-10 du Code de commerce prévoit que « le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ». Le bail est alors renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement.

La Cour de cassation considère que l’acceptation du principe de renouvellement, du fait du silence du bailleur, a un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce, lui permettant de refuser le renouvellement du bail en échange du paiement de l’indemnité d’éviction. Le droit d’option du bailleur s’exerce lors de l’action en fixation judiciaire du loyer, qui est soumise à un délai de prescription de deux ans à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement. Ainsi, en l’absence de fixation amiable du loyer et une fois l’action prescrite, le bail sera renouvelé aux conditions antérieures du bail expiré, loyer compris, sans recours possible pour le bailleur.