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BAIL COMMERCIAL - Nature des travaux et Prise en charge Bailleur/ Locataire

Le 10 mars 2020

→ Cass., 3ème civ., 11 octobre 2018, n°17-18553

→ Cass., 3ème civ., 04 juillet 2019, n°18-17107

Au moment de la négociation d’un contrat de bail commercial, de sa rédaction ou de son interprétation en situation litigieuse, la clause relative aux « Travaux » est régulièrement une problématique qui anime les relations entre le Bailleur et le Locataire.

Il en résulte une tentation pour le Bailleur de faire supporter à son Locataire tous travaux nécessaires pour l’exploitation du local, hormis ceux découlant de l’article 606 du Code civil, sous peine de manquer à son obligation de délivrance.

Or, une formulation trop large ou trop vague ne sera pas de nature à garantir la sécurité juridique attendue par les deux parties.

Récemment, la Cour de cassation a considéré qu’en l’absence d’une stipulation expresse du bail, le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement électrique devait être supporté par le Bailleur (Cass., 3ème civ., 11 octobre 2018, n°17-18553).

Pourtant, si l’on se reporte aux faits ayant donné lieu à l’arrêt, le Preneur avait déclaré au terme du bail bien connaître les locaux loués et qu'il les prenait « dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit ni remise en état de la part du bailleur et que, connaissant parfaitement les équipements des locaux, il déclare faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d'obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute nature nécessaires à l'exercice de son activité ».

Au vu de cette déclaration de principe, le bailleur devait certainement s’attendre à ce que les travaux de raccordement aux eaux usées et de raccordement électrique pèsent sur le Locataire.

Or, ces travaux n’étant pas spécifiquement visés au bail et expressément mis à la charge du Preneur, la Cour de cassation a estimé qu’ils pesaient donc nécessairement sur le Bailleur.

Cette décision démontre l’importance de la rédaction des clauses du bail tant il en ressort que toute disposition équivoque sera, très certainement, interprétée en faveur du Locataire.

On retiendra que tout travaux qui n’est pas précisément identifié et mis expressément à la charge du Preneur ne pourra pas lui être imputé.

Toujours au visa de l’article 1719 du Code civil relatif à l’obligation de délivrance, la Cour de cassation a rappelé que le Bailleur, tenu de mettre à disposition du Locataire un local conforme à la destination contractuelle du bien, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du Preneur (Cass., 3ème civ., 04 juillet 2019, n°18-17107).

L’article R145-35 du Code commerce, issu de la réforme PINEL de 2014 sur le bail commercial, énumère les dépenses qui ne peuvent être imputées au Locataire. Mais dans ces deux affaires, la Cour de cassation se fonde sur le droit commun du bail.

La rédaction des clauses d’un bail commercial relatives aux « TRAVAUX et CHARGES » suppose donc une très bonne connaissance de l’état du local loué. Il convient en outre d’être le plus exhaustif possible et d’anticiper son exploitation future avec tous les aspects juridiques et techniques qui en découlent.